凯发原标题：2023年的房屋建筑新规开始实施：关于建筑面积的新规定，该如何解读？

　　3月2日，有关《民用建筑通用规范》中一条相关条款有可能增加购房公摊面积的传闻成了热点。

　　建筑面积，是中国买房者绕不开的一个长期痛点，因为有一个长期处于灰色地带的公摊面积存在。

　　建筑面积通常包括使用面积、墙体占用面积、公摊面积，而大多数国家和地区是套内面积或实用面积。

　　美国房屋面积，通常指带有生活功能的区域面积，如客厅、卧室、厨房、餐厅、书房等。

　　同样是买房，假设一个人在上海花单价6万一平米，买到了一套200平米的房子，总价就是1200万人民币。

　　两者的面积可能相差极大凯发，因为中国算上建筑面积，可能200平米的房子最终实用面积只剩140到180平米之间。

　　美国独立屋由于只计算门内面积为主，自家门口的空地、屋子后面的花园可能都没计算，大概率会超过200平米，达到230平米甚至更多。

　　不管大家有没有买过房，相信大家也都听说过公摊面积之说法。其实全世界几乎所有的住房面积，都是按照套内面积计算的。也就是说，房产证上就是实际使用面积，只有我们国家才有公摊面积这一说法。

　　而在国内，公摊面积甚至已经达到了20%-30%之间。也就是说，买100平米的房子，实际使用面积只有70平米-80平米之间，甚至有些地区的公摊面积已经远超这一数值。

　　在发布公告的内文中，住建部还特地强调，现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

　　《规范》共分六部分，涵盖建筑面积、建筑高度、建筑室外场地、建筑通用空间等众多方面。

　　很多不负责任，喜欢标题党的自媒体，就抓住了这个点，进行各种解读，提出了诸如“公摊面积3月1日起增加”，“没盼到公摊取消，却等来外墙也算建筑面积”等等这样的观点，成功戳痛了长期存在于中国楼市的公摊痛点，引发了热烈议论。

　　随着舆论的发酵，甚至引发了国家住建部的下场辟谣：建筑标准新规增加公摊面积，系误读！

　　正好最近也有很多朋友，不管是现实还是网络，都向我提出了这个问题，所以，这篇文章，就将从专业严谨的角度出发，契合本人和本账号房地产领域的定位，和各位头条的读者朋友们，好好聊一聊这个建筑新规的相关内容以及后续可能带来的影响。

　　内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。

　　每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

　　头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）

　　不少人发现、其中对建筑面积计算的规则发生了变化，建筑面积要按照围护结构的外立面水平投影计算。

　　“3.1.1 建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”

　　该内容对“外围护结构”等进行了解释，也就是说，建筑外墙的设计完成面就是面积的计算线。

　　而旧规的条文说明中，建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

　　而保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的。其不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。

　　另外，此前的旧规中，装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等，均不计入建筑面积。

　　即户型的外墙面层，包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，统统要全数计入建筑面积。

　　实际上，通过本人对行业内设计院单位，施工单位，以及房企测算部门来看，这样的解读，是不对的，或者说片面解读的。

　　这个新规是建筑规范，不是房产测绘规范，房产证上的建筑面积是按照房产测绘来进行的。

　　当然存在一定的歧义，建筑面积的增加，或许不影响套内面积的测绘，但会对公摊产生影响。

　　从当下的字面解读来看，事实上在专业层面出发，是存在一定分歧观点的，因为是最新规定，在报建，报批，以及面积备案和预售审查等等过程中，还没有现实案例，实事求是的来说，后续是需要住建部或有关部门出面来解读，并且以现实项目进行案例落地示范的。

　　但是在官方定调以前，对于这个公摊面积增加的结论，没必要过于焦虑和过度热议。八字还没一撇的事情，任何的情绪都是没有意义的。

　　从房地产行业从业角度出发，包括房地产经济系统中多个角度的观点来看，实际上是存在一个共识的：所有规范类文件，对于房地产开发和设计院影响最大。也最直接。

　　执行新规后，该住宅的建筑面积算法，每层会增加2.85㎡，每栋增加51.3㎡。

　　如果该小区建筑面积有10万㎡，那新规下，建筑面积的计算大约会增加500~600㎡，看似影响不大。

　　同样以上述住宅楼为例，那么每层增加的建筑面积将达到14.26㎡，每栋增加256.68㎡。

　　例如可能会用仿石贴片等，来替换石材干挂、干挂铝板等产品，以减少厚度以及建筑面积，节约成本。

　　有甚者，也可能直接放弃幕墙设计，直接采用真石漆涂料，或者催生出另类的新颖产品。

　　产品都设计好，规划好，建筑好了，作为终端市场的供需两端，实际上没有多少直接影响。

　　这个很好理解吧？就像饭店里面端上来的菜，菜单有价格，至于成本，原材料，配料还有厨艺，实际上消费者并没有办法决定。

　　最终还是要回到市场进行验证：菜好不好吃，生意有没有影响，总是要吃过才知道。

　　一直以来，在公摊里面藏着太多的猫腻和腐败，而且水很深。是中国房地产经济系统里面的灰色地带。

　　购房者买了房子，但房子的面积不可能100%都属于自己的，开发商还需要画一块地方作为公摊面积，但购房者根本不可能知道有多少公摊面积，这都是由开发商自己测量的。这样一来，在公摊这方面就有了“灰色滋生”的土壤。开发商可以说你的房子公摊了15平米，也可以说公摊了30平米。

　　中国楼市，长期以来，公摊面积没有统一标准，也没有设置上限，完全是开发商“一言堂”。即使业主提出质疑，但也无力与开发商对质。因为需要由专业机构来测量公摊面积凯发，普通家庭负担不起这笔费用。就算我们请来机构测量了，但开发商也不可能承认。

　　这就是不透明的一个利润空间凯发，别否认，就连房地产行业自己都没办法洗白这个结论。

　　此外，一些开发商也会利用公摊面积来进行重复收费。例如本该属于所有业主的地面车位的产权，但长期以来却被视为公摊，被物业和开发商占用，而开发商又反过来向业主收取停车费。电梯也包含在公摊里，但在电梯里的广告费，很多物业都会拿来自用，而不分给业主。在种种不公下，业主无力抗衡，只能吃哑巴亏。

　　现在倒好，一个市民没看懂的新规出来，没提取消公摊就算了，还有可能是在增加公摊面积，压力山大。

　　毕竟公摊这个事情困扰了广大购房者多年，也不讲清楚新规是否和公摊面积有关。

　　有一说一，不管是从市场情绪管理的角度，还是从行业持续发展的角度，中国房地产的公摊面积设定，退出历史舞台，是必然趋势。

　　不过话说回来，经济社会，商人逐利，追求收益，无可厚非，公摊取消不是关键，成本能不能降下来，才是关键，大家明白我说的是什么意思吧？

　　土地成本，按照很多外行和自媒体，甚至公开信息来看，差不多40%，实际上，远远不止，这个不多展开，地产行业同行应该有共鸣，那么很现实，如果能够成本上让出一部分，开发商何必要顶着争议，风险和骂名，在公摊面积上去动心思呢？

　　而建筑新规每一次的变化，对于房地产行业来说，未来或许会是一场产品设计的“革命”。

　　例如新规中提到，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

　　也就是说，新规后，阳台面积无需受结构确定，需看“阳台封闭”的状态来确定。

　　上述规范是民用建筑的通用规范，不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘这块基本没影响

　　此外，老项目按老细则执行，新项目参照新规定，所以对于买房人房屋面积没有影响。近期购房的朋友也不用担心交房后出现房屋面积按新规执行、公摊增加的情况。

　　新政策对新项目的住宅公摊面积影响不大，主要是阳台面积如何计算方面，对购房者有些影响。

　　新规存在市场磨合期和案例示范过程，所以关于新规对终端市场的影响，稍安勿躁，建筑不可能一成不变，每一个细微的调整，都会引起产品的更新。而新规未来会促成哪些影响，还是交由时间去解答。

　　其他相应的规定是否会衔接，还得看新规造成的市场影响和磨合期出现的一些问题。

　　网络上确实有些信息是真真假假的，但大家也不要人云亦云，看到了不过脑子就转发评论。这样很容易误导真正有需求的人，做出不合理的判断。

　　总之就是：新规伊始，存在解读分歧很正常，稍安勿躁，静候官方解读和现实案例示范，不要被一些不专业，以博流量为目的的垃圾内容，给带了节奏。

　　以上，就是对3月1日起，最新实施的《民用建筑通用规范》相关热议话题，进行的专题解读和分析讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个友好的交流和分享。

　　根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）