凯发为推动提升纠纷多元化解水平，回应群众诉求，近日，受密云区鼓楼街道司法所邀请，密云法院民一庭法官助理王珍前往密云区鼓楼街道，围绕居民水、电、气、暖产权纠纷问题开展普法宣传活动。王珍通过以案释法的形式，对建筑施工单位、物业公司、专营业务单位、业主四方对水、电、气、暖设施的责任划分进行了系统梳理。

　　李某、张某购买某小区三楼商品房后，将房屋出租给他人凯发，因厕所、厨房管道多次发生向屋内冒粪水情况，导致家中沙发、电器等家电及地砖、墙面等装修被污水浸泡，并致使租房人退租。因无法确定是楼上住户使用不当引起管道堵塞，还是管道质量、设计存在问题。为此，李某、张某将开发商、物业公司、同单元25户业主三方起诉至区法院，请求三方共同承担其房屋透水损失、在外租房费用、鉴定费等共计10万元。

　　根据鉴定结论意见和实际情况，法院审理认为，原告李某、张某房屋受损系因厨房、厕所的排污管道堵塞引起，物业公司在疏通排污管时清理出了抹布、头发等杂物，业主的不当排污是造成管道堵塞的原因之一。

　　首先，因不当排污行为无法确定行为人，故包括原告在内的3楼以上实际入住的20户业主对于原告受损依法应承担30%责任。其次，按照《建筑给水排水设计标准》要求，厕所污水与厨房污水应分成两个排水系统，由两根独立的排污管道分别排污凯发。原告李某、张某居住楼栋的排污管道从3楼以下便汇聚成一根排污管，虽然楼栋已经建设部门验收合格，但不排除3楼以下排污管存在设计缺陷。该开发商对于损害的发生存在较大过错，依法应承担65%责任。最后，物业公司负有定期清理排污管道义务，存在管理上的疏忽，依法应承担5%责任。

　　张某为方便电动车充电，将电动车长期放在楼道里充电。某日，张某像往常一样将电动车放在楼道里充电，突然电动车失火，引发火灾，造成同楼的居民李某受伤。事故发生后双方就赔偿协商不成，李某将张某凯发、物业公司诉至法院，要求赔偿相关损失。

　　法院经审理认为，该火灾事故系电动车充电故障引起。张某的电动车充电故障引起涉案火灾，是本案事故的危险来源，故张某应当就火灾造成的损失承担主要责任。物业公司对电动车的疏忽管理，是造成本次事故的次要因素。

　　最终判决张某对李某等的损失承担70%的赔偿责任，物业公司承担30%的赔偿责任。

　　2019年某日，张某乙与石某一同回到家中，当张某乙开门后，闻到家里有天然气味时，吩咐石某在门外等候不要进入，张某乙单独进入室内厨房关闭天然气阀门，发生天然气闪爆事故，爆炸造成张某乙因高坠死亡，石某、居住对面的钱某，及楼底商铺魏某受伤。2019年10月20日，市应急管理局作出了《天燃气闪爆事故调查报告》，认定该起事故是由于天然气灶侧的软管脱落，造成天然气泄漏，遇意外点火源引发天然气闪爆的非安全生产责任事故。张某乙、石某未能及时检查燃气灶其及软管可靠性、造成天然气内爆事故的发生负直接责任。原告钱某将石某、某燃气公司、张某甲列为被告提起民事诉讼。请求其赔偿民事损失。

　　法院经审理认为，案涉房屋住户张某乙、石某未能及时检查燃气灶具及软管可靠性，对燃气闪爆事故的发生负直接责任。张某乙、石某存在明显过错，且其作为燃气设备的所有人及使用者，其应当在使用燃气设备过程中承担管理及维护责任，其应当尽到自身安全防范的注意义务，故在本次事故中其应当承担全部责任。依据《城镇燃气管理条例》第十七条之规定，燃气经营者应当履行指导燃气用户安全用气，并对燃气设施定期进行安全检查的义务。燃气公司履行了相应的宣传义务和入户安检提示义务，而且在本次事故中，没有任何过错。燃气公司不应当承担任何责任。

　　根据物业管理过程中的实际通行做法和行业惯例，结合相关法律规定，居民水、电、气、暖维修责任的承担主体大致分为四类，不同主体各自承担相应的责任范围，具体为：

　　第4条：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务；

　　(二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙而的防渗漏，为5年：

　　(五) 装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起汁算。

　　注：超出保修期的界定，涉及小修范畴由物业公司公司负责日常的维护；涉及大中修及更新改造的，则需要启动专项维修资金；涉及业主室内部分的由业主自行负责。

　　第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第272条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　根据民法典的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然业主对其专有部分享有所有权，那么同时也要承担其住宅专有部分和自用设备的维修养护责任。具体来说，业主自用部位即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责保修期满后的维修。

　　《物业管理条例》第2条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　《物业服务收费管理办法》第2条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用

　　根据《物业管理条例》第2条对于物业管理的定义，物业公司是依据物业服务合同来履行物业维修责任，而根据《物业服务收费管理办法》第2条，业主支付的物业费中有一部分是用于住宅共用部位和共用设备设施的日常运行、维护。也即物业公司一般法定的维修责任范围是“物业共用部位和共用设备设施”；除此之外，业主和物业公司可以通过具体协议约定其他的维修责任和费用。

　　根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条“住宅共用部位和共用设备设施”分别指的是：

　　住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　根据《物业管理条例》及《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》，住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。具体维修责任划分如下：

　　（1）供水系统分三段，在直接供水的情况下，水表总表产权归供水企业所有，而到分表之间的管道位于小区公共区域内产权归全体业主所有，业主专有区域内的分表后部分产权归业主所有。

　　（2）排水系统分三段，第一段是城市排污主干管（井），归市政公司进行维修；第二段是城市排污主干管（井）至楼道排污直管，包括小区内的污水井、污水管道和楼内的主立管，由物业公司维修；第三段是从楼内主立管分出后的部分，由业主维修。

　　（3）供电系统分为两段，以入户电表为分界，电表之外由供电部门维修，电表之内为业主自有部分，由业主维修。小区共用部位用电的设施设备由物业公司维修保养。

　　（4）供暖系统分为两段，一是居民用户，以入户端口为分界点，分界点外(含计量器具及居民用户入户端口分界点外至供热管网小区入口处的供热设施)的供热设施由供热单位负责维护、养护，分界点内的供热设施由热用户负责，分界点内的供热设施需更新改造时，材料和安装费用由用热户承担。二是非居民用户以入户阀门（井）为分界点，分界点外(含阀门井)的供热设施由供热单位负责，分界点内的供热设施由用热户负责。对自管供热设施无管理能力的，可以委托供热单位有偿代管。对居民用户入户端口分界点外至供热管网小区入口处的供热设施维护费用，供热单位难以承担的，可以申请当地人民政府予以协调解决。

　　（5）供气系统的维修由供气公司专业人员进行维修。相关专营公司为业主进行正常的检查是不收费用的，需要更换配件的时候收取成本费用。但住户更改供气管线必须由供气公司批准和施工，费用由业主自负。如果业主人为造成损害则由业主向供气公司承担全部维修费用和损失赔偿。